DSR 적용시 대출받기 더 까다로워져…금융당국 관리방식 관건

다음 달 발표 예정인 새 정부의 가계부채 관리대책이 주택담보대출한도 산정시 신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 도입을 골자로 할 것으로 전망되면서 그 파장에 관심이 집중되고 있다.

경제전문가들은 주택담보대출한도로 신DTI가 도입되면 사회초년생에게는 유리하지만, 50대 이상 중년층에는 불리할 것으로 전망하고 있다.

신DTI에 이어 DSR 적용이 시작될 경우 전반적으로 대출받기가 한층 까다로워질 것으로 분석됐다.

정부는 신DTI와 DSR의 도입 외에도 가계부채 관리대책에 자영업자 부채 관리방안, 소득강화방안 등을 담을 것으로 알려졌다.

◇新DTI 도입되면…“사회초년생 유리 50대 이상 중년층 불리”

2일 금융당국에 따르면 신 DTI는 기존 DTI와 다르게 돈을 빌리는 사람의 주택담보대출 한도를 산정할 때 장래소득 변화, 소득의 안정성, 자산의 장래 소득창출 가능성 등을 반영한다. 소득파악을 좀 더 내실화하는 게 핵심이다.

현재의 소득총액이나 반영하는 기존 DTI의 한계를 뛰어넘기 위해서다.

이에 따라 신입사원 등 사회초년생의 경우 현 소득이 아니라 주택담보대출 만기(최장 30년)까지 예상되는 소득을 기준으로 대출 한도를 산정한다. 소득의 성격이 일시적인 성과상여금은 상시소득에 비해 일정부분 감면해 적용되며, 자산으로 건축물을 보유한 경우 소득창출능력이 높으면 높은 소득환산율을 적용받을 수 있다.

금융시장에서는 신DTI가 도입되면 사회초년생에는 유리하고 50대 이상 중년층에는 불리할 것이라는 전망이 나오고 있다.

한국투자증권은 최근 보고서에서 대출자의 미래소득까지 감안해 대출액을 산정하는 신DTI가 적용되면 초봉 1천800만원을 받는 신입사원은 최대 대출가능액이 기존 2억원에서 5억7천만원까지 늘어날 수 있을 것으로 추산했다.

신DTI기준에서 기존대비 불리해지는 수요층은 성과급 비중이 높은 급여소득자나 은퇴를 앞둔 50대 중년층이라고 한국증권은 지적했다.

◇ DSR 상한 80%?·300%?…금융당국 관리 어떻게 하나

신 DTI에 이어 2019년부터 본격 도입이 예정된 DSR의 경우 일찌감치 상한을 어느 선으로 정하느냐가 쟁점이 되고 있다.

DSR는 주택담보대출 원리금뿐 아니라 모든 금융권 대출의 원금과 이자를 합산해 대출 가능 여부를 판단한다. DTI가 주택담보대출 외의 다른 대출로 매년 나가는 돈 중 ‘이자’만을 봤다면 DSR는 ‘원금’까지 같이 본다는 게 차이점이다.

다른 대출에는 신용대출, 카드론, 자동차 할부금, 임대보증금, 신용카드 미결제액 등 모든 금융권 대출이 포함될 수 있다.

금융당국은 일단 총부채원리금 계산식에서 최소한의 기준을 제시하되 현행 DTI처럼 DSR의 일정비율을 대출한도로 제시하지는 않겠다는 입장이다.

현재 DTI는 서울과 세종, 경기·부산 일부 등 청약조정지역 40곳에서는 50%, 나머지 지역에서는 60%가 적용되고 있다.

금융시장에서는 부동산시장을 현행 수준으로 규제하기 위해서는 DSR 비율을 80% 수준에서 관리해야 한다는 제언이 나오고 있다.

대신증권은 최근 보고서에서 “현행 DTI 60%의 대출여력과 DSR비율 80%의 대출여력 수준이 비슷해 효과적인 부동산 시장 규제를 위해서는 80%나 이보다 낮은 수준의 DSR비율을 제시하는 게 적정하다”고 분석했다.

이는 지난 4월 가장 먼저 DSR를 조기도입한 KB국민은행이 적용한 실질 DSR 대출한도 250∼400%와는 격차가 크다.

KB국민은행의 4월 17일~6월 12일 가계 대출 승인 및 거절 비율은 실질 DSR 적용 후 작년 같은 기간과 비교해 0.6∼0.7%포인트 낮아지는 데 그쳤다.

다만, 금융당국은 DSR가 지나치게 높은 대출의 총량을 제한하는 방안은 검토한다는 방침이다. 가령 DSR가 200%를 넘는 대출은 부도 가능성이 큰 고위험 대출로 보고 신규 취급분에서 차지하는 비중을 20%로 제한하는 식이다.

◇ 자영업자·연체·고위험·한계 차주 대책도 포함

정부의 가계부채관리대책에는 이같은 여신관리지표 개선방안뿐 아니라 자영업자와 연체·고위험·한계 차주 대책과 부채 주도에서 소득 주도 성장정책으로 전환방안까지 담길 전망이다.

금융감독원의 분석에 따르면 지난해 말 기준으로 자영업자 약 150만명의 총부채는 약 520조원으로 집계됐다. 1년 만에 60조원(12∼13%)가 늘어나 같은 기간 가계부채 증가율(11%)를 상회했다.

금융위는 중소기업에 준하는 기업형 자영업, 부동산임대업 같은 투자형 자영업, 그리고 생계형 자영업에 각각 맞춤형으로 대책을 내놓는다는 방침이다.

이 밖에 연체·고위험·한계 차주에 대한 대책도 포함될 전망이다. 새 정부의 공약대로 적극적으로 취약계층의 부담 경감책을 마련하기 위해서다.

한국은행이 2016년 가계금융복지조사 자료를 분석한 결과, 가계부채가 부실해질 수 있는 위험가구는 지난해 3월 말 기준 126만3천 가구로 전체 부채 가구의 11.6%에 달했다.

이들 가구는 전체 금융부채의 21.1%에 달하는 186조7천억원의 부채를 보유하고 있다. 위험가구는 1년 전보다 16만6천가구나 늘었다.

이 중 빚을 갚을 능력이 매우 취약한 이른바 고위험가구는 31만5천가구로 1년 전보다 1만8천가구 늘어났다.

금융위 관계자는 “가계부채 관리대책에 신DTI와 DSR 도입 로드맵, 연체차주 문제와 제도개선 방안, 자영업자나 고위험·한계차주 문제와 해결방안 등을 총체적으로 담을 예정”이라며 “소득을 늘려 부채를 줄이는 방안도 함께 마련중”이라고 설명했다.

연합뉴스