가계부실예측 정부·주택업계 이견 DTI·LTV 큰폭 완화는 어려울 듯

부동산 가격 안정의 마지막 보루인 총부채상환비율(DTI)·주택담보인정비율(LTV) 규제가 거센 도전을 받고 있다. LTV는 주택 등 담보물 가격에 대비하여 최대한 빌릴 수 있는 금액의 비율이다. DTI는 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 비율로서 부동산 시장의 과열을 막는 장치이다.

역대 정권들은 부동산의 경기부양 효과를 인정하면서도 금융 자산의 건전성과 자산 버블 위험성을 동시에 고려하며 DTI와 LTV를 주요한 정책수단으로 활용해 왔다. 부동산 시장의 과열과 냉각을 막는 지렛대인 셈이다.

윤증현 기획재정부 장관도 지난 16일 국회에서 “DTI나 LTV 규제의 목적은 금융기관 자산의 건전성 관리”라며 “700조원이 넘는 가계부채의 절반 가까이가 주택담보 대출인데 이를 규제하지 않으면 가계가 향후 더 큰 부담을 져야 할 것”이라고 지적했다. 반면 주택업계는 DTI 규제를 완화하더라도 가계부실의 위험은 적다고 주장하며 규제 완화의 목소리를 높이는 중이다. 하지만 대출 규제완화가 과도한 주택소비를 부추길 위험성이 도사리고 있다.

LTV가 처음 도입된 것은 김대중 정부 시절인 2002년이다. 과도한 금융대출을 막기 위한 조치로 시작됐다가 노무현 정권 때부터 진가를 발휘했다. 2005년 6월30일 부동산 가격이 걷잡을 수 없이 폭등하자 투기지역 아파트에 대한 은행과 보험사의 LTV를 60%에서 40%로, 저축은행의 LTV를 70%에서 60%로 하향 조정했다. 이때 자신의 소득 한도에서 대출을 받을 수 있는 DTI 개념이 처음 도입됐다. 하지만 부동산 시장이 진정 기미가 보이지 않자 2006년 3월30일 투기지역 내 6억원 초가 아파트 구입시 종전의 LTV 한도와 함께 DTI도 40% 이내에서만 대출을 받을 수 있도록 규정을 강화시켰다.

현 정부에 들어서 글로벌 금융위기 이후 2%의 저금리 시대와 함께 부동산 가격이 꿈틀거리기 시작했다. 이에 금융당국은 2009년 7월 규제강화 차원에서 은행권 LTV를 60%에서 50%로 하향 조정했다. 그래도 부동산 가격이 심상치 않자 2개월 후인 9월 투기지역에서 수도권 비투기지역으로 DTI 규제를 확대 적용했다.

하지만 풍선효과로서 규제의 사각지대인 저축은행으로 대출이 몰리면서 2009년 12월 비은행권 LTV 비율을 60~70%에서 50~60%로 낮췄다.

하지만 최근 들어 아파트값 하락과 미분양 사태가 불거지면서 LTV와 DTI가 또다시 수술대에 올랐다.

오일만기자 oilman@seoul.co.kr